Quotenabgeltungsklausel für Schönheitsreparaturen nur als Bestandteil des Mietzinses wirksam

Eine Quotenabgeltungsklausel für Schönheitsreparaturen ist regelmäßig unwirksam. Sie kann aber zulässig sein, wenn sie als Bestandteil des Mietzinses vereinbart wird. So entschied das Landgericht Berlin (Az. 67 S 240/21).

Mieter klagten auf Rückzahlung der geleisteten Kaution. Die Vermieterin hielt den Anspruch für nicht gegeben, da sie einen Anspruch auf Zahlung in gleicher Höhe aus einer vereinbarten Quotenabgeltungsklausel habe. Die Klausel regelte die quotale Abgeltung von Schönheitsreparaturen. Die Abgeltung sollte zum Ende des Mietverhältnisses als Einmalzahlung fällig sein. Das Amtsgericht wies die Klage ab. Dagegen richtete sich die Berufung der Mieter.

Das Landgericht gab den Mietern Recht. Ihnen stehe der Anspruch auf Auszahlung der Mietsicherheit zu. Der Vermieterin stehe kein Anspruch auf quotale Abgeltung der Schönheitsreparaturen zu. Die entsprechende Klausel sei ebenso wie eine Verwaltungskostenpauschale oder eine Umlage von Kleinreparaturen unwirksam. Sei die Klausel als Individualvereinbarung anzusehen, ergebe sich die Unwirksamkeit aus § 556 Abs. 4 BGB. Stelle sie eine AGB dar, folge die Unwirksamkeit aus § 307 Abs. 1 BGB. Eine Quotenabgeltung könne zulässig sein, wenn sie als Bestandteil des Mietzinses oder als eine dieser zuzurechnenden Offenlegung der vermieterseitigen Kalkulation zu verstehen sei. So liege der Fall hier aber nicht. Die Pflicht zur quotalen Abgeltung noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen stehe weder im systematischen Regelungszusammenhang mit der Vereinbarung zur monatlich zu entrichtenden Grundmiete noch sei sie von den Parteien als eine monatlich zu leistende Zahlung vereinbart worden.